Decisão do STJ: Cotas Condominiais Mantidas Mesmo Após Unificação Irregular de Salas!

A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que o princípio da supressio não se aplica em processos de cobrança de taxas condominiais. A decisão também reafirmou a obrigatoriedade do pagamento de duas cotas de condomínio em um caso de unificação irregular de salas comerciais.

O princípio da supressio refere-se à perda do direito de exigir uma obrigação devido à inatividade prolongada do credor. Isso significa que, se alguém não exerce um direito por um longo período e cria a expectativa legítima de que esse direito não será mais reivindicado, ele pode ser considerado extinto para evitar desigualdades contratuais e proteger a boa-fé da outra parte.

O caso específico começou com um condomínio processando uma administradora pela cobrança de taxas. Desde 1976, duas unidades de propriedade haviam sido unificadas sem o conhecimento ou a autorização do condomínio ou dos demais proprietários. Com essa unificação, a administradora anterior passou a cobrar apenas uma cota mensal, o que contrariava a convenção que previa um rateio diferente.

Essa situação permaneceu sem contestação até 2016, quando uma nova administradora assumiu e descobriu que a cobrança a menor estava prejudicando os demais condôminos. A empresa embasou sua defesa no princípio da supressio, argumentando que a cobrança unificada ao longo de décadas criou uma expectativa legítima de que essa situação seria mantida.

Na primeira instância, foi determinada a obrigatoriedade do pagamento de duas cotas, mas somente a partir de 31 de outubro de 2016, data em que a notificação extrajudicial foi enviada. Essa decisão foi confirmada pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ/RJ), que também reconheceu a aplicação do princípio da supressio para cobranças anteriores à notificação.

O STJ, ao analisar o recurso, trouxe um novo entendimento. A ministra relatora, Nancy Andrighi, ressaltou que a aplicação desse princípio requer não apenas a inação do credor, mas também a demonstração de que a outra parte agiu de boa-fé e criou uma expectativa legítima de estabilidade jurídica, o que, segundo a relatora, não ocorreu nesse caso específico.

Ela afirmou que não se pode utilizar o princípio da supressio para perpetuar situações que não estão de acordo com a boa-fé objetiva, especialmente em relação a questões condominiais, que devem ser pautadas pela igualdade e colaboração mútua entre os condôminos. A relatora destacou que permitir a cobrança reduzida prejudicaria a sustentabilidade financeira do condomínio e oneria injustamente os demais proprietários.

Por fim, a 3ª Turma do STJ decidiu por manter a exigência do pagamento das duas cotas, negando provimento ao recurso apresentado pela administradora.