Consolidação de Imóvel Cancelada: Notificação Irregular Desvenda Surpresa no Judiciário!

Um juiz da 30ª Vara Cível de Belo Horizonte, Minas Gerais, decidiu anular a consolidação da propriedade de um imóvel realizada por uma cooperativa, devido à falta de notificação adequada ao devedor. O magistrado considerou que a cooperativa violou os requisitos legais estabelecidos na lei 9.514/97, que regula a alienação fiduciária de bens imóveis.

A consolidação da propriedade é o processo pelo qual o bem que foi dado como garantia fiduciária passa a ser oficialmente transferido para o credor – normalmente uma instituição financeira – se o devedor não cumprir suas obrigações financeiras.

Neste caso, uma empresa do setor de laticínios entrou com uma ação contra a cooperativa, contestando a regularidade da consolidação de um imóvel urbano de 56.250 m² em Lajinha, Minas Gerais. Este imóvel havia sido usado como garantia em um empréstimo bancário de R$ 3.432.133,91, contraído em outubro de 2021. A cooperativa iniciou a consolidação da propriedade em abril de 2023, após a empresa tornar-se inadimplente.

A empresa alegou que não recebeu a notificação devida, conforme exigido pelo §3º do artigo 26 da lei 9.514/97. Essa norma estabelece que o devedor deve ser notificado pessoalmente sobre a inadimplência, e que tem um prazo de 15 dias para regularizar a situação antes que a propriedade seja consolidada em favor do credor.

A cooperativa, por sua vez, argumentou que a notificação foi enviada ao contador da empresa e que outros métodos, como e-mails, correspondências e publicações em jornais, também foram utilizados.

No entanto, o juiz considerou nula a notificação feita ao contador, pois este não possuía a autoridade necessária para agir em nome da empresa de acordo com a legislação. O juiz deixou claro que a notificação válida deveria ter sido feita a um dos diretores ou gerentes da empresa, pessoas que têm a capacidade de tomar decisões em nome da organização.

Além disso, o magistrado rejeitou a alegação de que ações posteriores, como e-mails e editais, teriam corrigido o erro, afirmando que a nulidade original afetou todo o procedimento, tornando-o inválido desde o início.

Diante disso, o juiz julgou procedente o pedido da empresa e anulou a consolidação da propriedade, revertendo a situação ao estado anterior à averbação. A decisão enfatiza a importância do cumprimento rigoroso das formalidades legais em processos de consolidação de propriedade, garantindo que os direitos dos devedores sejam respeitados.

Essa decisão serve como um alerta sobre a importância da comunicação clara e de procedimentos corretos no contexto de operações de crédito e garantias, ressaltando que a observância das regras legais é essencial para a segurança jurídica no âmbito das transações imobiliárias.