STJ Libera Penhora de Imóvel Mesmo Após Venda: Entenda o Impacto nas Dívidas Condominiais!

Recentemente, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tomou uma decisão importante para o setor imobiliário ao concluir o julgamento de três Recursos Especiais (REsp) relacionados à penhora de imóveis que estão sob alienação fiduciária em caráter de garantia, visando a satisfação de débitos condominiais.

A alienação fiduciária é um mecanismo comum utilizado por instituições financeiras ao conceder financiamentos imobiliários. Nesse modelo, o devedor, conhecido como fiduciante, transfere temporariamente a propriedade do imóvel ao credor fiduciário como garantia de que cumprirá suas obrigações. O devedor mantém a posse e o uso do bem, porém, em caso de inadimplemento, o credor pode consolidar a propriedade do imóvel e vendê-lo de forma extrajudicial, facilitando a recuperação do crédito.

Com essa decisão, o STJ pacificou uma divergência que existia entre suas Turmas de Direito Privado. A 4ª Turma já havia se posicionado a favor da penhora do imóvel sob alienação fiduciária, fundamentando-se na natureza “propter rem” da dívida condominial. Isso significa que a obrigação estava vinculada ao imóvel, permitindo a penhora, mesmo que a propriedade estivesse em nome do credor fiduciário. Em contraste, a 3ª Turma sustentava que a penhora deveria recair apenas sobre o direito de aquisição do devedor, o que tornava esse processo menos atrativo e prejudicava os leilões judiciais.

A nova interpretação estabelece que as instituições financeiras podem ser responsabilizadas pelos débitos condominiais que incidirem sobre imóveis alienados fiduciariamente. Isso significa que é possível realizar a penhora direta do bem, proporcionando uma alternativa mais eficiente para a satisfação dos créditos devidos ao condomínio.

Para que o condomínio possa efetuar a penhora, é necessário que realize a citação prévia do credor fiduciário. Essa citação permite que o credor participe da execução e, se assim desejar, quite os débitos condominiais a fim de evitar que o imóvel seja leiloado. Caso o credor opte por quitar a dívida, ele terá o direito de se ressarcir junto ao devedor em momento oportuno.

O ministro relator destacou a importância da responsabilidade do credor fiduciário em relação às cotas condominiais, reafirmando que o mesmo tem posição de condômino, o que implica na responsabilidade perante as obrigações condominiais.

Embora essa decisão ainda não seja vinculante, ela será submetida a uma análise mais extensa, podendo gerar um impacto significativo sobre as garantias fiduciárias no mercado imobiliário. Além disso, existem questões em aberto que poderão ser esclarecidas nos julgamentos futuros, como a necessidade de incluir o credor fiduciário nas execuções de dívidas condominiais, o que poderia aumentar os custos para as instituições financeiras.

Diante desse cenário, é esperado que as instituições financeiras revisitem suas políticas e procedimentos relacionados às garantias fiduciárias, adotando estratégias mais rigorosas para gerenciar os riscos associados às obrigações condominiais.