Alienação Fiduciária: O Debate que Abala Conceitos e Desperta Polêmicas!

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu duas decisões significativas relacionadas à cobrança de dívidas de imóveis financiados sob o regime de alienação fiduciária, e as opiniões entre os advogados consultados variam sobre a coerência dessas decisões.

A alienação fiduciária é uma modalidade de financiamento em que o banco se torna o proprietário do imóvel até que o comprador quite todas as parcelas. Enquanto isso, o comprador, que é chamado de devedor fiduciante, mantém a posse do bem. Se ele atrasar os pagamentos, o banco pode consolidar a propriedade e leiloar o imóvel para recuperar o valor da dívida.

As decisões do STJ abordam a cobrança de dívidas de IPTU e taxas de condomínio. No caso do IPTU, o tribunal decidiu que o município não pode cobrar essa dívida do banco, enquanto a propriedade não está consolidada em seu nome, pois este ainda não é o proprietário legal do imóvel. Portanto, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU recai sobre o devedor fiduciante.

Por outro lado, quando se trata de dívidas de taxa condominial, o tribunal entendeu que a administradora do condomínio pode leiloar o imóvel, mesmo sendo este a garantia do financiamento. Isso acontece porque, enquanto o banco é considerado credor fiduciário, ele também é visto como proprietário do bem no que se refere à responsabilidade com as taxas condominiais.

Essa distinção gerou um debate entre advogados, uma vez que envolve diferentes regimes jurídicos — o Direito Privado no caso das taxas condominiais e o Direito Público no que diz respeito aos tributos. A Lei da Alienação Fiduciária determina que o devedor deve arcar com os custos relacionados ao IPTU e às taxas condominiais.

Embora algumas opiniões concordem que as decisões do STJ apresentam inconsistências, outros argumentam que elas são complementares. O raciocínio é que, apesar de diferentes regimes legais estarem em jogo, ambas as decisões têm como foco a proteção do patrimônio do devedor fiduciante, que é quem, na prática, compra o imóvel.

Um ponto importante ressaltado nas discussões é que, para questões tributárias, existe uma lógica de responsabilidade que se diferencia do tratamento dado no âmbito privado. No entanto, essa complexidade não impede que se destaque a responsabilidade do devedor fiduciante em relação a custos associados ao imóvel, o que gera uma expectativa de que ele deve arcar com as despesas pertinentes enquanto for possuidor do bem.

Em suma, as recentes decisões do STJ sobre o regime de alienação fiduciária e suas implicações nas dívidas de IPTU e condomínio são um exemplo claro da complexidade que envolve a interpretação do Direito. As divergências de entendimento refletem a importância da análise cuidadosa de cada caso e suas circunstâncias, especialmente no que diz respeito a responsabilidades e direitos dos envolvidos na relação de financiamento imobiliário.